管理规约


注:这是第二届业委会经业主大会表决通过并在政府相关部门备案的。

合肥市包河区科大花园
管理规约

第一章         总  则
第一条  根据2003年5月28日中华人民共和国国务院令第379号公布的《物业管理条例》、2007年8月26日国务院令第379号《关于修改物业管理条例的决定》和相关法律、法规、政策,制定本规约,对科大花园有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主的权利和义务、违反规约应当承担的责任等事项做出约定。
第二条  业主委员会应当将本规约向业主明示,并予以说明。业主应对本规约予以书面承诺,表示对本规约内容的认可。
第三条  本规约对业主和物业使用人均有约束力。
第四条  业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定,应与本规约一致。

第二章         物业基本情况
第五条本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称       科大花园
坐落位置     合肥市桐城南路
物业类型    住宅(小高层)、商铺
建筑面积       341,545平方米
物业管理区域四至:
东邻  徽州大道      南邻 高压线走廊
西邻  派河路         北邻 水阳江路
第六条  根据有关法律法规,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的持分权:
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、顶面等。
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施、对讲系统、公共排烟道、供暖、燃气设施等。
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、照明设施、监控设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、绿化地、景观区、露天停车场、道路等。

第三章         业主的权利与义务

第七条  业主应享有的权利
l、按照物业服务合同的约定,接受物业公司提供的对房屋、设施、设备、环境卫生、小区安全、公共秩序维护、绿化养护等方面的服务。
2、提议召开业主大会(或业主代表大会会议,下同),并就物业管理的有关事项提出建议。
3、提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议。
4、选举所在单元的单元长,单元长自动成为业主代表大会的代表。
5、参加业主大会会议,行使投票权。
6、就聘用、解聘物业管理企业向业主代表、业主委员会委员提出意见和建议。并在全体业主大会上就物业管理企业的选聘和解聘行使投票权。
7、监督业主委员会的工作。
8、监督物业公司履行物业服务合同。
9、对物业的共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况,享有知情权和监督权。
10、监督物业的共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
11、业主或物业使用人对物业公司的管理工作如有意见或建议,可直接向物业公司或业主委员会提出,发生争议时可通过业主委员会协调解决。
12、国家法律、法规赋予的其它权利。
第八条  业主应履行的义务
1、在使用、经营、转让所拥有物业时,遵守物业管理法规政策。
2、业主和物业使用人应遵守业主大会通过的各项规章制度,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。遵守物业公司对房屋、设施、设备、环境卫生、房屋装修、小区安全、公共秩序维护、绿化养护等方面的物业管理规定。
3、按照国家有关规定交纳专项维修资金。
4、按照规定及时交纳物业管理服务各项费用。
5、若将物业交与其他人使用时,应及时报告物业和业主委员会备案,告知并要求该物业使用人遵守本规约和小区各项规定。若物业使用人违反本规约及小区有关规定并造成不良后果,物业使用人应承担相关责任,该业主承担连带责任。
6、是否封闭阳台由业主自主决定。为保证科大花园整体景观的和谐,美观,业主统一选用与周边一致的材质安装。设置窗外的花架应采用加厚的不锈钢材质,确保安全、统一和美观。安全防盗窗应保持和周边一致性的效果。有部分业主已安装花台,是否硬性规定拆除?
7、暖气部分:本小区是已规划供暖小区,从合肥市热力公司购买暖气的自建供暖系统的供暖方式,供暖管道设置在住户管井中,开通供暖业主需申请。供暖收费方式为按面积计量标准收取,供暖季节收取供暖费、设备维护和维修费,参照合肥供暖规定和标准,目前按17.5元/每平方米(暂定)。如有调整,依据合肥市标准或由业主大会通过。
业主选用的供暖设备,其住房结构、周边环境、设计方案、暖气片质量、规格参数和数量,直接影响供暖效果,业主在安装供暖设备前须充分了解和比较。
已开通并实际使用暖气的住户每年供暖开始前,一次性缴纳全部使用费。
已开通未实际使用的住户,供暖季节应缴纳设备维护、维修费,即基本费900元(参照合肥市供暖收费标准)。
未开通也未使用的,业主应签署永久不使用暖气的备案协议,不收取任何费用,对暖气接口焊接封死;今后如再想开通,需一次性交清全部基本费,加收暖气开通工程费500元。
未申报停用的业主,暖气表有计量读数的,视为已开通使用暖气,应缴纳全部暖气使用费。
每年供暖结束,统一抄录暖气表数据,供供暖小组和业委会进行分析汇总,解决供暖中存在的实际问题,并改善今后的供暖效果。
业委会供暖小组负责暖气调控、维修和管理。业委会对暖气费用进行专项管理。
特别强调,供暖所有成本是所有使用人共同分摊,拖欠缴费、私用暖气资源,是对他人利益的侵害,业委会有权公示暖气使用和缴费详情。接受全体业主的监督。
第四章         物业的使用

第九条  业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处置的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业,不得侵害其他业主的合法权益。
第十条  业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则,在供电、供暖、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十一条  业主应按设计用途使用物业,不得将住宅房自行或者出租给他人改为其他性质的用房。
第十二条  业主或物业使用人进行房屋装修时,应遵守本小区的《装修守则》,事先到物业公司填写“装修申报登记表”,得到批准并交纳装修垃圾代运费和由装修方交纳装修保证金和签订装修保证书后,方可按《装修守则》施工,并在施工过程中接受物业公司对装修活动的管理。
第十三条  因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条  业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备,不得擅自拆改。业主如要安装燃气热水器,应向物业提出申请,由物业统一安排向室外排气口的施工,施工费用按成本由物业向相关业主收取。燃气热水器不得向公共通风道排气。
第十五条  业主如需安装空调室外机,应事先向物业申报空调室外机的安装位置。确保房屋结构和设施不受损坏,保持水平、上下一条线;保证建筑外观的统一性,且冷凝水不影响其他住户(如,空调外机安装位置具有下水管道的,冷凝水应有效引入下水管)。否则,由此引出的一切责任由业主自行承担。在屋顶安装太阳能热水器设备请按划定的位置安装,如有屋顶花架遮挡太阳光问题,由物业协调安装位置,要注意防雷防风的安全问题。
第十六条  业主及物业使用人使用电梯,应遵守小区的电梯使用管理规定。
第十七条  在小区内行驶和停放车辆,应遵守小区的车辆行驶和停车的交通管理规则。
第十八条  在小区内,业主应遵守下列规则,如有违反,物业管理部门有权制止,责令改正,可以向人民法院起诉:

1、 不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。
2、不得在外墙上(含阳台栏杆外)搭挂雨蓬、遮阳棚、晒衣架、花架、搁板或储物架、太阳能热水器及其部件以及其它设施。为了负荷安全,不得在阳台内砌砖墙、围栏,违者物业应立即制止,并监督相关业主立即拆除。
3、不得在小区内或其它公共部位搭盖违法建设。
4、不得对房屋的内外承重墙、梁、板、柱、阳台进行违章凿、拆、搭、建。不得在顶层平台的地面钻孔,安装膨胀螺丝,以免破坏防水层。
5、不得占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场地、自行车棚库等公用设施及公共场地。
6、 不得损坏、随意拆除、改造供水、供电、供暖、供气、排水、排污、消防、通讯等公用设施设备。
7、不得在楼道内堆放杂物、停放车辆、丢弃垃圾。
8、不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质。
9、 不得践踏、占用公共绿化用地,损坏、涂画园林建筑。
10、不得影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。
11、不得随意停放各种车辆,否则物业管理部门有权采取相应措施纠正。
12、不得聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它有悖社会公德的行为。
13、不得在公共场所、道路两侧乱设摊点。
14、不得在小区内饲养禽畜及大型宠物。饲养小型宠物时应遵守合肥市宠物饲养的有关规定,及时办理卫生防疫证。凡因宠物给其他住户造成的损失,由宠物的所有人负责赔偿。
15、不得高空抛物。
16、不得在商业街经营饭店,洗车店,娱乐场所等有油烟污染、噪声和光电等环境污染性项目。
17、不得从事其他违反国家法律、法规及政府规定并有碍小区管理的行为。

第五章         物业的维修养护

第十九条  业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十条  业主如需请物业公司对其自用部位和毗连部位的有关设施设备进行维修、养护,则应支付有关费用。凡房屋建筑及附属设施、设备部位已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由本业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修、养护;拒不进行的,由业主委员会授权物业公司强制进行维修、养护,所发生的费用由该业主承担或共同分摊。
第二十一条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业管理企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十二条  发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的,物业管理企业可向相邻业主说明情况,在第三方(如居委会或派出所或相邻业主)的监督下,进入相关业主的物业专有部分进行维修养护,事后应及时通知相关业主并做好善后工作,所发生的费用,由受益人承担。
第二十三条  因维修养护物业或者为了维护公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会及物业管理企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条  物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条  本小区内的全体业主应按规定及时缴存专项维修资金。
第六章         业主的共同利益

第二十六条  为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利:
1、根据本规约配合业主委员会制定物业共用部位和共用设施设备的使用、小区安全、维护公共秩序和环境卫生等方面的规章制度。
2、以批评、规劝、公示、书面告知等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。
第二十七条  业主委员会、物业管理企业应在小区内显著位置设置公告栏,用于张贴物业管理规章制度,以及应告知全体业主和物业使用人所涉事项的通知、公告。
第二十八条  业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用、电梯运行费、公共部位及共用部位的能耗费,暖气使用费等。电梯运行费一楼不收取,二楼及以上楼层按户收取,对电梯直通地下车库的一楼业主,如已购买或租用地下车位,则也需收取电梯运行费;二次供水费用按合肥市的有关规定执行。
露天机动车辆泊车位及有人看管的摩托车、电动车、自行车停放管理收费标准按合肥市物价局的相关规定执行。
如合肥市物价局对上述价格有所调整,收费标准将按合肥市物价局的新规定执行。
露天机动车辆泊车位的收入及其他公共收入可用于折抵物业管理费用、各项公摊费用、公共设施的更新和小型建设、业主大会和业主委员会的必要开支或面对广大业主的公益活动的开支。所有收支必须按年公布账目,接受广大业主的监督。
第二十九条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,经业主委员会及物业管理企业同意后,按规定办理有关手续,所得收益归全体业主所有,使用范围同第二十八条。
第三十条  业主对外出租房屋须了解承租人的用途,不得违反有关规定,事先到物业备案并到政府相关部门登记。
第三十一条  小区业主大件物资外运需接受小区门卫查询登记。

第七章       违约责任

第三十二条  业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业管理企业可依据本规约向该业主提出赔偿。
第三十三条  业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业管理企业可依据本规约向该业主提出赔偿。
第三十四条  物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应及时履行交纳物业服务费用的义务。凡不按照规定交纳物业管理费用、依约应交的赔偿款、违约金及其它应交费用的,并处以滞纳金;拒不交纳各项应交费用的,物业公司可以向人民法院起诉。物业费的缴款期限由业主委员会与物业管理部门另行商定。
第三十五条  业主有违反本规约业主义务中各项条款规定的行为,物业公司有权处理并要求限期整改;逾期未进行整改的,物业公司有权强制整改。
第三十六条  业主应当告知其临时来访的亲友及其他暂住人员在小区内遵守小区的有关管理规定,如果以上人员在小区内使公共利益或者其他业主受损的,当事人应当承担责任,相关的业主承担连带责任。
第三十七条  对本物业公共利益造成损失的,物业公司有权要求责任人予以赔偿并承担违约金。

第八章         附  则

第三十八条  本规约所称物业的专有部分,是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指小区内单个业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十九条  本规约在业主办理入住或租、售手续时,由业主签字后生效。
第四十条  本规约为本小区全体业主的共同意思表示,对本小区所有业主和物业使用人以及承继人具有同等法律效力。
业主更换时,原业主应会同新业主到物业公司签署本规约。
第四十一条  业主大会可以根据本物业的实际情况,对本规约进行修改、补充,并报物业管理行政主管部门备案。修改、补充条款自业主大会通过之日起生效。业主承诺遵守业主大会通过对本规约的修改、补充条款。
第四十二条  本规约由业主委员会提出初稿,经业主大会讨论确定,在小区指定位置张贴公布。
第四十三条  本业主同意遵守上述业主规约。
本规约经业主委员会讨论确定后,公示10日,如无异议生效。

 

合肥市包河区科大花园业主委员会
2013年2月28日