科大花园过渡期物业服务委托合同


注:这是第二届业委会提供的合同。

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红色字表示该段文字已被修改,——蓝色字后面的是2014-2015年的合同,……绿色字后面的是2015-2016年的合同。

无论是2014-2015年合同,还是2015-2016年合同,都是第三届业委会未经业主大会表决的、在小区没有公示的、问物业或者业委会索要但不给看的、提供给法院的。


目录
第一章 总则
第二章 委托服务事项
第三章 委托服务期限
第四章 双方权利义务
第五章 物业服务质量
第六章 物业服务费用
第七章 违约责任
第八章 附则

第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方:科大花园业主委员会(以下简称甲方)——第三届业委会
受托方:合肥金田物业管理有限公司(以下简称乙方)
建设方:科大花园建设与管理办公室(以下简称丙方)
甲方根据科大花园过渡期物业合同招标结果,将科大花园住宅小区的过渡期物业合同委托于乙方按照乙方投标的承诺实行物业服务,甲乙双方同意在丙方的见证和监督下签订本合同。——根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将科大花园(闻欣苑)(物业名称)住宅小区的物业管理,委托于乙方实行物业管理服务,订立本合同。

第二条 物业基本状况
物业类型:小高层、商铺、异框结构
座落位置:合肥市桐城南路——桐城南路102号……水阳江路以南,桐城南路东西两侧
物业管理区域四至:
东邻徽州大道 南邻高压线走廊——东:徽州大道 南:高压走廊……东:徽州大道 南:高压走廊
西邻派河路 北朝水阳江路——西:桐城南路 北:水阳江路……西:派河路 北:水阳江路
建筑面积 341,545平方米。——小高层(住宅)180943平方米,商铺10982平方米……341,545
占地面积 164,000平方米。——87500……164,000

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主,本物业的全体业主均应对履行本合同承担相应的责任。——全体业主和物业使用人——全体业主和物业使用人……本条删除

第二章 委托服务事项——管理
第四条 制定物业服务工作计划并组织实施,管理与服务业相关的工程图纸、住户档案及与竣工验收资料。——管理服务——相关的……及竣工验收资料

第五条 房屋建筑共用部分的维修、养护和管理,包括:房顶、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、电梯间。……楼盖、屋顶

第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:智能化系统、水景系统、背景音乐、电梯、泵房、共用照明、单元电子防盗门禁系统、防雷设施、区内消防设施设备。——房屋建筑共用部分——楼盖、智能化系统……共用设施、设备

第七条 共用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理,包括:道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车库、停车场,属于市政部门所有权的设施,维护、养护物业公司与市政所属部门协商解决。——必须

第八条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。

第九条 附属配套建筑和设施的维护、养护,包括:商业网点、会所、文化体育娱乐场所。——养护和经营管理

第十条 公共环境卫生,包括:辖区道路、水景区、绿地、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十一条 交通与车辆停放秩序的管理,包括:区间路面、地下停车库、地面泊车位、非机动车看管。

第十二条 维持公共秩序,包括:安全监控、巡视、门岗执勤,实行24小时、365天不间断,确保小区安全。

第十三条 消防管理服务包括:公共区域消防设施的日常维护,保障主干道、消防通道畅通,为业主做好防火防灾的宣传活动等。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取(或代收代缴)下列费用:——业委会和业主委托的其他事项。
1、物业服务费:住宅和商品用房;
2、公共灯光系统、水景系统、二次供水、暖气、电梯运行等能耗费用及损耗费用代收代缴相关部门(按时分摊);
3、电梯、水泵等大件更换或维修,报业主委员会审批,由同楼毗邻业主或使用人按建筑面积分摊。

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护、在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。

第十六条 房屋装饰装修管理
1、装饰装修规定(见业主规约)
2、装饰装修协议(见业主规约)

第十七条 对业主和物业使用人违反《业主规约》(见附件)的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止和公示等措施。

……供暖管理服务,包括:代收代缴采暖费,供暖系统设备的日常维护,保养。

第三章 委托服务期限——管理
第十八条 科大花园过渡期物业委托服务期限为2年。自2008年7月10日,起至2010年7月9日止——自2014年10月22日起至2015年6月30日止……自2015年7月1日起至2016年6月30日止

第四章 双方权利义务
第十九条 甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;——业主或物业使用人
2、制定业主规约并接收业主和物业使用人遵守规约;
3、审定乙方拟定的物业服务制度;

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况——指导监督乙方各项物业管理服务工作
5、审定乙方提出的物业服务年度计划——的物业管理制度及年度计划,检查执行情况
6、在合同生效之日起10日内向乙方提供900平方米建筑面积物业管理用房(产权属全体业主)由乙方无偿使用——给乙方物业管理工作提供必要条件(如办公用房等)
7、负责收集、整理物业所需全部图纸、档案、资料、并于房屋竣工交付使用起10日内向乙方移交;
8、当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费,有协商协调的义务并督促其缴纳——敦促业主或物业使用人遵守物业法规,及时缴纳费用
9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;
10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化娱乐活动。

第二十条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定,制定物业服务制度;——管理
2、业主和物业使用人违反物业服务条例、法规行为,提请有关部门处理;
3、本合同第十八条的规定,对业主和物业使用人违反业主规约的行为进行处理;
4、可选聘专营公司承担本物业的专项服务业务,但不得将本物业的服务责任转让给第三方;
5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案,并公告全体业主,听取广大业主意见,经业主委员会议定后由乙方组织实施;
6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督;

7、负责编制物业服务年度服务计划及资金使用计划——管理服务年度服务计划和各种管理项目的年度维修养护计划和大中修方案,报业委会批准并组织实施
8、每12个月向全体业主和物业使用人公布一次服务费收支账目;
9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目,乙方提案由甲方决定并公告前期业主和物业使用人;

10、本合同终止不再续签时,乙方必须向甲方(业主委员会)或其他物业公司移交全部管理用房、设备等及物业管理的全部档案资料,且由甲方签字认可,否则承担损失及法律责任——和接手的物业公司——一定的法律责任

——新增:接受业委会指导,听取广大业主意见,做好各项服务工作

——新增:及时向业委会反映物业管理服务的动态、问题、难点,解决方案等等,供业委会讨论决策

——新增:组织实施健康有益的集体活动,活跃小区文化娱乐氛围

第五章 物业服务质量——管理服务
第二十一条 乙方需按下列约定实现目标管理——须按下列约定,
1、房屋外观:房屋外观完好、整洁、外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;
2、房屋管理与维修养护
(1)主出入口设有小区平面示意图,主要路口设置和维护路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志;——设有
(2)无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象;
(3)室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;
(4)房屋装饰装修符合《装修规定》,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。——规定
3、共用设施设备管理
(1)公用配套设施完好,无随意改变用途;
(2) 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程与保养规范;
(3)室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻;
(4)排水、排污管道畅通,无堵塞外溢现象,化粪池每年清理一次;
(5) 道路畅通、路面平整,井盖无破损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行;
(6) 电梯、水泵24小时正常运行;公用照明设施、楼宇灯、给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、消防设施、避雷设施、对讲系统、公共排烟道、供暖、燃气等设施完好。——公用照明、楼宇灯、设施设备完好,水泵、电梯运行正常;

……(7) 供暖设施、设备的日常维护与管理,确保供暖系统的运行正常
4、环境卫生管理
(1)环卫设备完备,设有垃圾箱果皮箱,每个单元设置垃圾桶——保证环卫设施完备,实行标准化保洁
(2) 房屋共用部位保持整洁,无乱贴、乱画、无擅自占用堆放杂物现象。电梯厅、单元门厅每日清扫2次,拖1次;楼梯每周清扫2-3次;扶手每周擦洗2-3次;共用部位玻璃每月清洁2次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。住宅区道路、广场、停车场、绿地等早晚各清扫1次;区内主要道路积水、积雪及时清除——,楼梯扶栏,天台公用玻璃等保持洁净
(3) 小区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏;
(4)二次供水按规定清洗;

(5)清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁
(6)垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;
(7)房屋共用部位共用设施设备无蚁害;
(8)小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

5、商业经营管理
(1) 商业网点管理有序,符合卫生标准,无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象;
(2) 健身娱乐场所规范经营,按市场价收取经营服务费,其收入用于该场所管理人员与员工工资、水电费、维修费等;

6、安全防范、消防及车辆管理
(1)科大花园实行封闭式管理;
(2) 有专业保安队伍维护小区公共秩序和做好安全防范工作。住宅区面对水阳江路的两个出入口24小时执勤,每班两个岗,其中16小时立岗,面对桐城南路的两个出入口,16到18小时执勤,每班1-2个岗。其余时间关闭。区内按规定线路巡逻,白天每小时巡查1次(1人/次),晚上23:00至晨5:00要特别加强巡查,至少30分钟巡查1次(2人/次)。对安全监控设施实施24小时监控。保安人员文明执勤、语言规范、认真负责;——,实行24小时值班及巡逻制度,
(3)危及安全处有明显标识和具体的防范措施;
(4)消防设备设施完好无损,可随时起用,消防通道畅通,制定消防应急方案;
(5)机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记:晚10:00到晨6:00对出小区的车辆要检查和核对行驶证
(6)非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放、有序。
7、绿化管理
(1)小区内绿化布置合理;
(2)绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;
(3)花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃;
(4)绿地无枯枝、无纸屑、烟蒂等杂物。
8、急修:30分钟内给予处理解决;
小修:当日内给予处理解决;——一个工作日
9、业主物业使用人对乙方的服务满意率达90%——或
(1)、每年春节致业主一封信;
(2)、年度服务满意率评议表,每户一份,由业主委员会收集统计、公示、存档。
10、全部物业管理人员为108人,上下不超过5%。

第六章 物业服务费用——管理服务
第二十二条 物业服务费实行包干制方式:(盈利与亏损由乙方承担)。
1、前期介入费:按前期物业服务投标预算金额,建设方在合同签订后5日内付给乙方139500.00元开办费;
2、物业管理服务费:小高层0.72元/平方米/月,商业门面2.20元/平方米/月,向房屋产权人或使用人收取;
3、管理服务费标准的调整,按乙方提案,经甲方同意并通过市物价局核批后方可收取;
4、根据《合肥市物价局、房地产管理局》325号文件规定,空置房屋的物业管理服务费,按100%向房屋产权人收取,幼儿园房屋的物业管理服务费按住宅的标准收取;
5、根据《合肥市物价局、房地产管理局》325号文件规定,装饰装修垃圾清运费,按建筑面积2.00元/平方米,向房屋产权人收取;
6、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的,按以下条款处理
(1)从逾期之日起按每天应交服务费的千分之二,交纳滞纳金(逾期之日为公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期);
(2)向人民法院提起诉讼;
——按照合肥市住宅小区物业乙级服务标准,“一费制”收取物业综合服务费,乙方自负盈亏。

1、物业管理服务费:小高层0.92元/m2/月;幼儿园0.92元/m2/月;商业门面房1.50元/m2/月。

2. 管理服务费收费标准的涨跌,必须经甲方同意或通过市物价局核批后方可调整。

第二十三条 其它用费由乙方按下列标准向使用人收取。
1、露天泊车位停车费:业主租用,小型车30元/辆/月,中型面包车50元/辆/月,按市物价局核定收取。所收取的费用的33%用于补偿物业公司物业服务费用,67%作为全体业主的共同收入,用于小区部分公用设施的小型更新和添置的费用,业主大会及业主委员会的必要费用及用于全体业主的其他费用,后者的使用应有业主委员会的参与,两者在账目中都应专项列出。外来车辆使用,每日5.00元/辆/日,对外来车辆所收取的费用的30%用于补贴物业公司,70%作为全体业主的共同收入;
2、地下车库管理费:为1.5元/平米,每辆小型车按15平米计收管理费,其他中大型车辆根据占有面积计收管理费,空置车位按月向产权人收取车位管理费。地下车库实行有人看管。该收入用于车管人员工资、电、水及清洁费用的开支,及设施的维护费用;
3、辖区路灯、水景等能耗费用,按建筑面积公摊,向所有业主收取,由乙方代收代支,电梯运行费按各电梯的能耗对业主分摊,一楼分摊数为零,二楼及以上楼层具体分摊办法在听取业主意见后另定,对电梯直通地下车库的一楼业主,如已购买或租用地下车位,则也需分摊电梯运行费,楼梯走道灯能耗费用由本单元住户分摊;
4、非机动车库:自行车4.00元/辆.月,摩托车15.00元/辆.月,电动车7.00元/辆.月。电动车充电费用暂按8.00元/辆.月收取,待装电表计量后可据实调整,非机动车库实行有人看管;
5、物业公司应将本条款的所有收支分项列出,每年向全体业主公布,并听取广大业主的意见和建议。
——停车费由乙方按下列标准向使用人收取:

1、地面车位:小型车60元/辆/月、中型车100元元/辆/月,

2、地下车库:小型车50元/辆/月,

3、非机动车库:自行车4.00元/辆/月,摩托车15.00元/辆/月,电动车7.00元/辆/月。(注:电动车充电另收20元/辆/月)

第二十四条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位维修、养护及其他特约服务,由当事人按实际发生的费用计付,收费标准可按国家有关定额或与当事人协商。

第二十五条 其他乙方向业主或物业使用人提供的服务项目,实行有偿服务。本着公平合理的原则,按市场价制定收费标准,明码标价收取。

第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用。——小区各类设施设备的维修和养护费用
1、房屋建筑共用部位设施设备的小修、养护费用,由物业管理服务费承担;大中修费用、更新费用,有本楼宇全体物业所有权人按房屋所有权面积分摊收取;——,公用设施设备、附属配套建筑和设施的小修、养护费用,由物业公司承担;大中修费用、更新费用,由所有权人按房屋所有权面积分摊。……,公用设施设备、附属配套建筑和设施的小修、养护费用,单项维修费在1000元以下由物业公司承担;单项维修费在1000元以上的大中修费用、更新费用,由所有权人按房屋所有权面积分摊。
2、房屋自用设备设施的小修、养护费用,由业主自行维修也可委托物业管理公司维修,并接受物业管理公司检查监督,维修材料及零部件费用由业主支付;——用户自行维修,也可委托物业管理公司维修,维修费用由用户支付。
3、公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用,由物业管理服务费承担;大中修、更新费用,由全体物业所有权人按房屋所有权面积分摊收取;
4、公共绿地的养护(包括补草补苗)费用,由物业管理服务费承担;改造、更新费用,由全体物业所有权人按房屋所有权面积分摊收取——物业公司——承担
5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用,由物业管理服务费承担;大中修、更新费用,由全体物业所有权人按房屋所有权面积分摊收取;
6、物业共用部分共用设施设备属人为损坏,其维修更新费用由责任人承担。

……小区采暖期间所需的各项费用(包括:人工费、维修费、材料费、能耗费等),由采暖费中支出。物业公司不承担任何费用。

第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第二十条的约定,使乙方未完成规定管理目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的乙方有权终止合同,造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方经济补偿。

第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同,造成甲方经济损失,乙方应给予经济补偿。

第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退,造成甲方经济损失的,乙方应给予经济补偿。

第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付20000元的违约金,给对方造成经济损失超过违约金的还应给予补偿——赔偿

第八章 附则
第三十一条 自本合同生效之日起,根据甲方委托管理事项,办理完交接验收手续。

第三十二条 自本合同生效之日起,甲方应在10天内将乙方的物业管理前期介入开办费付清。

第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具备同等效力。

第三十四条,本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十五条 本合同正本连同附件共13页,一式六份,甲乙方各一份,丙方三份,物业管理行政主管部门(备案)一份,具有同等法律效力。——一式三份,甲乙双方及——各执一份

第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由建设单位承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以政府主管部门的鉴定为准。——开发建设

……本合同执行期间,与甲方将科大花园自交付使用起至2015年6月30日期间委托乙方代收代缴的路灯、楼道灯、电梯运行、监控用电、绿化用水等公共能耗费及代收采暖费、二次供水费结算清楚。

第三十七条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行的,双方应按有关法律法规规定及时协商处理。……合并到下条末尾

第三十八条 本合同在履行中如发生争议,三方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解,协商或调解不成的,同意由仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。——双方——双方同意

第三十九条 过渡期物业服务合同期满后,经业主大会讨论通过,可续订合同。如要终止合同,应在合同期满前30天向对方书面告知,乙方可与甲方续订合同,或由甲方与其他物业公司签订合同,乙方应做好续签合同或移交手续,若暂无物业公司接管,乙方应继续履行该合同。——合同期满时双方如无异议,合同自然延续,——告之

第四十条 本合同未尽事宜经双方协商以补充协议条款为准。

第四十一条 本合同自签字之日起生效。