物业合同的前后对比和质疑


  1. 在本文中,用“合同A”表示2014-2015年的合同,用“合同B”表示2015-2016年的合同,而用“原合同”表示过渡期合同。
  2. 本文不会对所有细节进行对比,只挑选了本人认为最重要的。
  3. 总的来说,合同A相比原合同删除和修改了数十处,合同B与合同A相比,主要是加入了物业代收暖气费和暖气管理等,其他绝大多数相同。
  4. 除非特别注明,否则都是合同A与原合同的对比。

总则

  1. 合同A只是签了闻欣苑的,合同B则又签回了整个小区。这么说,2014-2015年业委会与西苑没有签订合同,那么物业为什么收费?
  2. 合同B去掉了“乙方提供服务的受益人是全体业主”。难道受益人不再是业主了?

委托服务事项

  1. 不再要求电梯、水泵等大件更换或维修,报业主委员会审批,由同楼毗邻业主或使用人按建筑面积分摊。
  2. 合同B明确把供暖管理服务写入了合同,包括代收代缴采暖费,供暖系统设备的日常维护,保养。这就是暖气费和物业费绑定的事实。

乙方权利义务

  1. 阐述了乙方有权利和义务组织实施健康有益的集体活动,活跃小区文化娱乐氛围;同时并未声明甲方有义务协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化娱乐活动。这么说来,是否活跃小区氛围,完全取决于物业了。
  2. 不再声明“可选聘专营公司承担本物业的专项服务业务,但不得将本物业的服务责任转让给第三方”。这是否意味着,广告公司只能和业委会签订合同?
  3. 不再要求物业将年度维修养护计划和大中修方案公告全体业主,听取广大业主意见,只需要向甲方报批。物业费说到底是业主交的钱,怎么花才对自己最有利,难道业主无权知道?
  4. 不再要求乙方每12个月向全体业主和物业使用人公布一次服务费收支账目。业主无权了解物业的收支账目?
  5. 不再要求乙方“对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目,乙方提案由甲方决定并公告前期业主和物业使用人”。这么说,物业要擅自开展项目的话,可以不告知业委会或者不告知业主。

物业管理服务质量

  1. 不再要求乙方保证给排水管道、落水管、水箱、消防设施、避雷设施、对讲系统、公共排烟道、供暖、燃气设施完好。我可以骂人吗?
  2. 不再对乙方清洁房屋共用部位的做次数规定。
  3. 不再要求乙方疏通公共雨、污水管道、检查雨、污水井、化粪池。我可以骂人吗?
  4. 不再要求乙方清洗二次供水(设备)。我可以骂人吗?
  5. 不再要求乙方进行商业经营管理。门面房卫生咋样,物业都可以不用管了。
  6. 不再对乙方的保安巡查、监控进行详细规定。小区监控是什么情况,想必大家很清楚。
  7. 不再要求乙方制作年度服务满意率评议表。物业敢统计满意度吗?
  8. 删除了“全部物业管理人员为108人,上下不超过5%”。物业敢公布人数吗?

物业管理服务费用

  1. 确定了按“一费制”收费,小高层0.92元/m2/月,为乙级服务标准。金田是三级资质(见合肥房产局文件,只能承接20万平方米以下住宅项目(见物业管理企业资质管理办法。2014年3月1日开始实施的安徽省《住宅区物业服务标准》中,服务等级分为一级、二级、三级、四级。
  2. 物业费的涨跌,只需要甲方同意或通过市物价局核批即可。很好,业委会想涨就涨。
  3. 地面停车费上涨100%:小型车60元/辆/月、中型车100元元/辆/月
  4. 地下车库管理费上涨近100%:小型车50元/辆/月
  5. 电动车充电费上涨150%:20元/辆/月
  6. 确定了小修为单项维修费1000元以下。

违约责任

  1. 删除了“乙方违反本合同第六章的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退,造成甲方经济损失的,乙方应给予经济补偿。”涨价需要业委会同意,如果没同意就私自涨价,也不会有惩罚。
  2. 明确指出“合同期满时双方如无异议,合同自然延续”。看好了,是双方无异议,跟业主没什么关系。