科大花园业主委员会三年工作汇报


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标   题: 科大花园业主委员会三年工作汇报
发信站: 瀚海星云 (2010-11-09 07:12:56 星期二), 站内信件
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昨晚(11月8日)开了业主代表大会,会上业主委员会向大会作了科大花园业主委员会三
年工作汇报。由于上传时遇到问题,不能加到附件中,现发表在正文中。

科大花园业主委员会三年任期内的工作总结和汇报

科大花园业主代表大会各位代表:

    科大花园第一届业主委员会的任期已到三年,我们在此向科大花园业主代表大会和
全体业主进行三年任期内的工作总结和汇报,与此同时,本届业委会的全体委员诚挚感
谢广大业主三年来对本届业委会工作的信任和支持。
    科大花园第一届业主委员会是2007年9月28日在科大校方、芜湖路街道和太湖路居委
会的主持下经业主代表大会选出的,到2010年9月27日届满。在这三年的时间里,本届业
委会基本履行了业主大会赋予和授权的各项职责工作要求,虽然由于经验、能力和时间
因素导致在工作中还存在着很多方面的欠缺和不足,但大家都在用一颗公益心为小区做
事,为小区品质的不断改善努力着。
下面,从如下几个方面来总结三年来业委会的工作,使广大业主能全面地了解业委会的
实际工作状况以及工作中面临的一些问题。

一、本届业委会工作中所面临的环境
     与合肥其它大多数小区不一样,科大花园是边建设,业主边入住,因此业主面临的各
种问题比较多。再加上,业委会的多数成员缺乏有关的经验, 遇到的困难也比较多,例
如到我们三年届满,小区建设依然没有完成,特别是安全系统建设拖延严重,物业的安
全管理也松懈,保安人员缺乏敬业精神,各种问题较多,业主意见较大。我们也没有相
关的工作经验,是边工作边摸索。

二、业主入住前的前期工作
§2.1 组织制定业主规约
     本届业委会是在第一批业主入住前9个月就成立的,本届业委会首先通过学习其他小区
的经验,有关部门的规定和学校的要求,经多次讨论,在业主代表大会上(每个单元一
个代表)提出了业主规约的草案,经三次业主代表大会的讨论,六易其稿,经业主代表
大会表决通过。后来,又根据许多入住业主意见,经业主代表大会讨论,通过了对业主
规约第八条第六款有关封阳台问题的修正案。
§2.2 对小区建设向科花办提出建议
        2.2.1加强安全措施的建议
向科花办提出了加强安全措施的建议。包括要求各楼采取防爬措施、将传统的金属钥匙
开单元门改为电子钥匙开门、门禁系统联网并与监控室和各大门联网、大门实现人车分
流、各个车库人行玻璃房加门禁和各车库通电梯和楼的楼梯处加门和门禁。科花办接受
了这些建议,其中前两项已经实施,其余也表示将列入建设计划;我们接受科花办的委
托,对各楼进行了防爬措施的设计,由校修缮中心中标实施,我们并进行了施工的监理
。但是三年过去了,后几项至今仍未实现。
2.2.2 非机动车棚
原先设计的非机动车棚比较少,也都没有车棚的雨蓬盖,我们在调查别的小区建设中存
在的问题时了解到非机动车棚对方便业主出行是十分重要的。我们向科花办提出了增加
非机动车棚和车棚加雨蓬盖的建议,这些建议都被科花办接受,并经设计部门修改了图
纸,已实施。关于有人看管的非机动车库,对解决电动车的充电问题特别重要,也曾向
科花办提出建设的建议,科花办也拿出了设计图纸,可是遇到地点的选取不理想,在业
主中意见分歧较大,只能暂时搁置。今后也许可利用业主具有自主权的地下车库的楼底
部分建设非机动车库,例如东苑7号楼和12号楼底下地下车库中业主具有产权的面积就超
过1000平米。但是有一个如何保障进出的交通安全问题。
2.2.3 小区室外健身场地和儿童游乐场地及相应的设备
发现设计中,科大花园没有设计室外健身场地和儿童活动场地。我们向科花办提出了增
加室外健身场地和儿童活动场地的建议。科花办接受了我们的建议,责成设计单位修改
了图纸。目前场地虽已建成,但是科大花园仍没有建设相应的健身设备和儿童活动的设
备。
2.2.4 暖气系统和阳台窗的团购
在07年底我们在校大礼堂组织召开了业主座谈会,邀请了科大花园建设管理办公室的领
导参加,邀请科花办领导与业主直接见面,科花办解答了许多业主关心的问题。在会上
,应业主要求,我们表态同意组织暖气系统和封阳台的调研和团购工作。虽然后来有一
些业主要求组织其他项目的推荐和团购,但是考虑到精力有限,仅组织了这两项。组织
这两项团购的理由是:由于暖气系统专业性很强,业主不熟悉,业主希望推荐适合合肥
天气和水质的暖气片材质,同时销售暖气系统公司的资质良锈不齐,弄不好会出漏水事
故。封阳台牵涉到安全,也影响到小区的整洁。经过学习和调研,业委会进行了专业知
识的学习和对已有供暖系统的小区及对合肥市较有实力和声誉较好的供暖系统安装公司
进行了调研,选出了三家我们认为有实力的也是有多年经验的公司来校大礼堂直接对业
主进行公司介绍、暖气服务允诺和暖气系统报价,后经业主代表大会投票,选出了其中
的两家,即宝日和易兴公司。对封阳台,我们也有同样的过程,但是由于工作缺乏经验
,使得华峰的科花项目在实施过程中被该厂的项目经理转包了,我们也不知道,使得华
峰厂的封阳台出了不少问题,许多已付预付款的业主转向了别的厂家,不过经过我们的
努力,最终使华峰厂对已付预付款而未封阳台的业主全额退款,避免了业主的损失。封
无框阳台一般都是小厂或作坊,我们经过大量市场调研,推荐了两家,不过在实践中,
有一家因自觉没有竞争优势,自动退出。

三、业主入住后的工作
§3.1对科花办的沟通交涉
3.1.1 天台门锁问题
为了保障顶楼业主的安全,又要考虑防火管理部门的要求,向科花办提出了将天台门的
锁反向的建议,并建议由物业实施。经科花办同意,并建议物业将所需费用列入装修损
耗恢复费开支,除原有的锁外,物业花了近万元又另外买了60多把防盗门锁芯和配了
1800多把钥匙发给所有业主,这项措施得到了广大业主特别是顶楼业主的欢迎。
3.1.2太阳能管道井雨蓬
第一批入住业主发现太阳能管道井在太阳能设备的安装中管道井盖极易被损坏,造成管
道井进水的问题,据此向科花办提出了太阳能管道井加雨蓬的建议,并接受了科花办的
委托,进行了太阳能管道井雨蓬的设计和监理工作。本项工作是由校修缮中心施工的。
由校修缮中心施工的好处是都由校财务进行内部结算,售后服务也较有保障。
3.1.3漏水和积水问题
在网上统计了业主家漏水问题,红砖路的积水问题和停车场的坑洼问题,把统计结果提
供给科花办和物业,督促他们尽快解决。
3.1.4景观建设
向科花办和景观的建设方反映了业主对景观建设和绿化方面的意见和建议,并要求物业
督促景观方和室外工程建设方尽快把他们产生的垃圾运走,不过据物业反映,他们经常
拖拉,影响了小区的整体美观,并占据了室外停车位。
3.1.5暖气井的水淹问题
我们多次要求科花办尽快解决部分楼的单元入口处暖气井的水淹问题,以解决在供暖时
危害楼道电器设备的运行安全和发出臭气,这个问题目前还没有得到解决。
        3.1.6 对其它一些问题的建议
另外我们根据广大业主的集中要求,向科花办提出了关于围栏的加固、小区大门的改进
、在各楼两侧都装上楼号标牌、科大花园小区标识的建立等建议,科花办说这些属于改
善工程,要在小区总验收后解决。

§3.2对物业管理的监督工作
3.2.1 物业安保工作的问题
我们认为,做好安保工作是广大业主的迫切要求,也是小区物业管理的最重要的工作之
一。但是金田物业在这方面的工作并不令人满意。规章制度不细,管理不严。物业的保
安多数是小区周边的失地农民,工作纪律性较差,作风散漫,业主对保安意见很大。后
物业采取了一些办法和措置,如加了工资,同时出台了奖惩办法和调岗措施,有所进步
。但是。目前提高保安素质的问题并没有根本解决。
3.2.2 暖气问题
通过广泛调查,业主委员会参照合肥市供暖公司的收费办法,制定了09-10年科花一二三
期采暖季中的收费的两种方案,经一二三期要求供暖的业主的投票,采用了按面积收暖
气费的办法,业主委员会要求物业严格执行,并成立了供暖监督小组,对供暖的收支和
供暖进行监督。对合肥市有规定的我们按规定执行,做到和供暖公司收费标准一样,有
一个单元因故延后了10天供暖,我们要求物业一定要按少供暖的天数退费。由于供暖费
用几乎是全年物业费的两倍,数额很大,而且关系到业主的迫切需求,因此业主委员会
对这项工作非常重视,并不断提醒物业要根据天气情况不断调整供暖的热水温度,要求
物业务必不要超支;在09-10年的供暖季中,尽管出了不少问题,对这39个单元的供暖,
业主是基本满意的。
3.2.3违规装修的问题
对业主反映的和我们了解到的少数业主违规装修的现象反映给物业,要求物业劝止违规
装修。但是我们认为物业对违规装修的现象管理不到位。
3.2.4 稳定物业员工的问题
由于物业公司给员工的工资太低,我们在底下了解到物业员工意见很大,员工极不稳定
,一年内由于走人,保安队长换了4次,工程部的几个有经验的人员也很不安心,都要走
人。2010年春节后管理员几乎走光了。我们与金田物业交涉,强烈要求金田物业提高员
工的工资,后金田物业接受了我们的意见,首先给工程部的人员发了技术津贴,后金田
又与其他员工进行了工资集体谈判,提高了保安和清洁人员的工资。但是与周边与科花
相类似的小区相比,员工的工资仍然偏低。
3.2.5物业内部管理问题
对物业内部管理上的问题提出了意见和改进建议,并督促他们改进。例如建议物业要给
中层管理人员适当放权,调动他们的积极性,通过清洁工及时反馈园区包括各楼道的维
护问题。
3.2.6物业的选聘续聘和重新招聘问题
本届物业的招聘工作时由学校组织的,校领导主抓,各相关部门领导参加,业主委员会
参加了两人,学校另外邀请了一名业主代表参加。由于科花是边建设边入住,所聘的物
业属于前期物业,且建筑的质量问题较多,如漏水现象较多,部分单元入口处暖气井泡
水成澡堂子,散发蒸汽,发出臭气。在验收中许多地方不断的被要求整改,目前许多方
面至今未完成,如监视系统还未完全建成、门禁系统的联网还未实现、东苑水阳江路门
还未实现人车分流、地下车库还未交付使用等等,因此目前还属于前期物业。而物业于
10年7月到期,本届业主委员会10年9月到期。业主委员会经讨论认为由本届业委会来参
与新物业的招聘是不合适的,此项工作应留待下一届业委会来组织进行。而且建议在小
区总验收之后再换物业,如果在小区的最后验收阶段换物业,会耽误验收工作。而且前
期物业是由校方组织招聘三方签约的,解聘工作理应由校方来组织。后经三方商议,决
定与物业签约前期物业延期一年,但是协议中加了一条,新一届业委会成立后如决定重
新招聘物业,则延期的协议自然终止。如果我们不签协议,则由于老协议已经到期,物
业可以随时撤走,会对小区的正常运行造成很大影响。有了延期协议,物业就不能随便
撤走,而新一届业委会又可以随时组织招聘,这样主动权在业主方。

四、 总结和展望
业主委员会作为中国社会现实政治民主生活中的一个新鲜事物,其存在和发展的过程依
赖于广大业主的社区民主政治意识的提升和整体素质的提高,更依赖法律法规的不断完
善和充实,其发展的道路和工作环境不可能一帆风顺。
科大花园在社区发展前进的同时,目前也面临着很多困难和问题。例如, 目前小区业主
至今没有正常的公共维修基金积累来源,这样小区未来的公共设施的维修问题就很难解
决,过了设备保修阶段,公共设施的维修费用会与日俱增,按规定小修可以由物业费中
解决,但是较大的维修,就不好解决,而合肥市掌握的维修基金仅能解决专项重大维修
。今后小区环境的改善与建设也都需要资金。因此科大花园必须要积累公共维修基金。
我们已向校方和街道提出了换届的要求,按规定换届的工作应由他们来组织。希望小区
的热心人都能积极参与到业主委员会的建设中来。祝愿科大花园第二届业主委员会能够
早日顺利选举诞生,祝愿我们的业主委员会更加充实,更加团结,更加壮大,为小区的
和谐、繁荣和发展作出贡献。

科大花园第一届业主委员会
2010年9月27日

附件1:金田物业提供的科大花园项目部08年8月-10年2月账目收支表
附件2:金田物业提供的可达花园2009-2010年度采暖费用收支明细


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