Re: 请查查校保卫处插手“科大花园”的事宜


发信人: dfyb (dfyb), 信区: OurGarden
标   题: Re: 请查查校保卫处插手“科大花园”的事宜
发信站: 瀚海星云 (2013-11-08 23:10:45 星期五), 站内信件
原地址: http://bbs.ustc.edu.cn/cgi/bbscon?bn=OurGarden&fn=M527CFEF5 (要用VPN访问)

为了使全体业主了解ypyang (熊猎人)和yyw (yan)老师提出的这些观点。贴上一点收集
的资料供全体业主作一个判断:

一、科大花园前期开办费用预算 

按合肥市房管局、物价局相关文件规定,开发公司须一次性提供给受委托物管公司的开
办费用(预算)如下:
1.    办公用品购置费用约:35000  元。
包括:电脑2台、打印机1台,复印机、传真机各1台,电话2部、办公桌椅10套、文件柜
6组、沙发茶几2套、空调、电扇各6台、自行车2辆、办公用品等;
2. 保安、保洁、绿化及水电维修工具等配置费用约:35000  元。
   包括:对讲机20部、警棍20根、充电式电筒10个、保洁劳保用品、电工、水工配套工
具焊机、热熔机、疏通机洗衣机、吸水机、洗涤机、万用表、升降梯、锹、铲、高压喷
雾器、小型割草机、塑料软管等。
3. 员工培训费等、服装费用约:
   按108名员工500元/人计算则  54000  元
4. 前期宣传接待和其他费用约:  5500   元
5. 办公室简易装修费用:  10000  元
开办各项费用合计:   139500 元 

二、后勤服务集团给科大花园业主委员会、科大花园办公室的函:
    就科大花园物业管理相关事宜,科大花园业主委员会和科大花园办公室分别于
2008年5月5日、5月6日,在学校第四会议室和后勤集团多功能厅召开了专题会议。根据
两次会议的精神,现就科大花园物业管理有关事项、问题,提出《科大花园前期介入工
作计划》,特别是前期物业管理开办费问题等,盼请尽快解决落实,以便物业管理处早
点顺利开展工作。                         

                                                         后勤服务集团
                                                         2008年5月9日

三、科大花园前期介入工作计划
科大花园定于2008年5月28日首批交付东苑和西苑12栋住宅楼。后勤集团接此物业管理任
务后,立即成立了“科大花园物业管理处”(以下简称管理处),管理处几位同志深感
时间紧、任务重,为了有条不紊地做好科大花园物业管理工作,现就目前特殊情况制定
以下工作计划和提出部分建议,有的问题需要得到学校“花园办”和业主委员会的大力
支持,有的问题则需立即解决,比如物业、业委会办公用房、物业开办费、员工招聘的落
实及业主管理规约的制定等。现就目前工作计划安排如下。
一、前期物业管理文件、合同、资料等的准备工作(在5月26日前完成)
1、物业管理委托服务合同的拟定;
2、业主管理规约的拟定(在5月26日前印刷完毕);
3、各项物业管理制度的拟定(由物业公司制定);
4、科大花园业主档案的建立(由业委会协调学校花园办提供给物业公司);
5、 各项工程竣工资料的建立(由开发商提供给物业公司小区急需用的是公共管网图、
户内水电图)。
二、需要在业主管理规约上约定的事项
1、 封阳台的用材及外观的统一事项约定;
2、 安装暖气的约定;
3、 安装防盗窗的约定;
4、 太阳能安装的约定;
5、 晾衣架安装的约定;
6、 物业管理费收取采用工资划转方式的约定;
7、 物业公司向家装单位收取装修押金1000元/户的约定;
8、 物业公司按照2元/�O向业户收取装修建筑垃圾清运费的约定;
9、 对少数业主拖欠管理费等,物业公司有权采取相应措施催交相关费用的约定;
10、装修管理协议的约定;
11、 商业街经营饭店等有油烟污染、环境污染性项目需各项报批手续完备,并书面征得
物业公司和业委会认可;
12、单元楼道内不得随意堆放杂物及车辆的约定;
13、业主对外出租房屋须事先到物业和业委会备案的约定;
14、前期对业户和装修工实行出入证管理的约定;
15、小区业户大件物资外运需接受小区门卫查询登记的约定;
16、小区内不得饲养家禽及大型犬类的约定;
17、高层、小高层1~2层收取电梯运行费的约定。

三、科大花园管理方案的确定
1、科大花园管理标准的确定(由业委会确定,与物业公司商定);
2、物业管理收费标准的测算(参考管理标准由物业公司测算,与业主委员会商定,报市
物价局审批。测算见附表5-8页);
3、物业管理机构及从业人员招聘、岗前培训(管理架构见附表第9页);
4、物业管理人员对科大花园了解和熟悉(由业委会、学校花园办配合物业公司)。

四、科大花园交付前的各项准备工作
1、科大花园公共部位及户内设施竣工综合验收后的承接查验(由学校花园办、施工单位
及物业公司共同做);
2、管理用房的立即确定及装修,按规划设计及物业管理公司和业委会实际需要,须提供
615�O的办公用房;
3、科大花园收费标准的申报和审批(由物业公司具体操作);
4、前期住宅房交付要具备封闭式管理条件,需加设临时围墙(由开发商实施);
5、单元门口垃圾桶的摆放位置及垃圾中转房的定位;
6、科大花园内各类配套设施,如信报箱位置的设立、宣传告示栏的设立、楼幢室号牌的
安装、交通等各类标识的设置、机动车与非机动车停车库的交付及管理等(由物业公司
根据现场情况制定具体实施方案报业委会、花园办认可,由开发商实施)。
五、对科大花园工程配套的实用性及完善性提出相关建议
1、环网供水的分区、段控制问题;
2、单元门口地砖的防滑问题;
3、保洁绿化工作取水点的设置;
4、小区内自行车及非机动车的停放问题(有人看管、无人看管);
5、商业门面房前车辆停放问题;
6、二次供水水泵的安装设计具体情况及水表是否具备出户条件。
六、物业前期开办费
1、办公场所的装璜费用(根据办公面积约为7~8万元);
2、保安、保洁、绿化、维修等部门的物资装备费用359830元(见附表10页~12页);
3、管理处员工提前一个月到岗培训应预付的薪金221015元(见物业管理费用支出测算汇
总表)。
七、一期交付开办费需271346元
1、员工薪金75346元(一期用员工约45人,依据第5页费用支出测算表)。
221015元÷132人×45人=75346元
2、物资配备156000元
359830元÷277570.30�O=1.30元/�O
一期约120000�O×1.30元/�O=156000元
3、办公室装璜费用约4万元
以上是科大花园管理处近期工作计划,不当之处,敬请指正!

                                                  中国科技大学
                                                  后勤服务集团
                                                  2008年5月8日

四、物业管理费用支出测算汇总表

序号    项  目    月支出    备注
1    员工成本(工资及相关费用)    221015    附表一
2    办公及宣传费    3300    附表二
3    保洁、绿化费    17840    附表三
4    秩序维护费    6100    附表四
5    电梯运行费    52960    附表五
6    公共设备、设施维修费    8033    附表六
7    不可预计费    6185    成本支出的2%
8    营业税金    16793    5.5%税率
9    管理酬金    9160    收入的3%
    支出合计    341386

说明:
物业管理费测算以建筑面积277570.30m2为依据,341386.00元/月÷277570.30 m2=1.
23元/�O•月,即测算出住宅物业管理费收费标准为1.23元/�O•月;商铺的物业管理费
收费标准为2.50元/�O•月。
如业户物业管理的交纳能在工资中直接划扣,以上物业管理费的收费标准可给予适当优
惠,住宅管理费标准为1.10元/�O•月。住宅管理费标准由1.23元/�O优惠至1.10元/�O•
月,按照预算标准物业公司每月亏损金额达到36084元,每年亏损金额达到433008元。
首次交房时,物业管理费将收取现金,不按照优惠价格收取物业管理费。待业户办理好
工资划扣的交费方式后,物业公司将在业户下次交费时给予退还。
附表一:员工薪资及福利
 岗  位    人数    基本工资    工资
小计    社会
保险    交通费    通讯费    月均加班工资    月均奖金分摊    小 计


处    主 任    1    1900    1900    599    50    150    323①    306    3328
    副主任    1    1700    1700    536    50    100    323    281    2990
    主任助理    2    1600    3200    1008    100    100    646    536    5590
财务部    财务主管    1    1600    1600    504    50    50    0    268    2472
    出  纳    1    1500    1500    473    50    0    0    256    2279



心    客服
代表    4    1100    4400    1386    200    0    1292    823    8101


部    主 管    1    1500    1500    473    50    50    323    256    2652
    维修员    10    1300    13000    4095    500    300    3230    2308    23433
秩序维护
部    主 管    2    1200    2400    756    100    100    646    436    4438
    秩序维护
班长    8    1000    8000    2520    400    240    1264②    1546    13970
    秩序维护员    64    900    57600    18144    3200    0    10112    11573    100629
保洁绿化部    主 管    2    1200    2400    756    100    100    646    436    4438
    保洁工    28    600    16800    5292    1400    0    9044    4013    36549
    绿化工    7    700    4900    1544    350    0    2261    1091    10146
合   计    132
    120900
38086
6600
1190
30110    24129
221015

注:①部分员工每周按6天工作制,则每月加班4天,全年法定节假日11天计算60元×4天+(
90元×11天÷12月)=323元
②按每人每月15天夜班, 全年法定节假日11天计算{15天×5元+(90元×11天÷12月)}=
158元/人
③人均月奖金分摊标准:(年终奖(1.5倍月基本工资)+降温费220元+“五•一”200元
+“十•一”200元+中秋、端午、春节、元宵节、(物品发放)200元)÷12月
④社会保险按基本工资的31.5%提取。
附表二:办公费
项     目    金额(元/月)
水  电  费    800.00
办公用品、邮费、公务交通费    600.00
电话通讯费    600.00
业务应酬费    800.00
社区文化宣传及节日布置    500.00
小     计    3300.00

附表三:保洁、绿化费
项  目    内   容    金 额
保洁用具(扫帚、拖把等)    30元/月•人×28人=840元/月    840.00
垃圾清运费    垃圾包月清运估算    12000.00
绿化养护费    维护、施肥、时令花卉    2000.00
清洁、绿化水费    保洁、绿化、水景    3000.00
小     计        17840.00

附表四:秩序维护费
项   目    金额(元/月)
秩序维护用品(对讲机、警棍、电池等损耗及摊销)    2900.00
消防设施、设备维护    800.00
智能化系统维护    1000.00
秩序维护岗亭水电费    1200.00
交通标识养护    200
小    计    6100.00

附表五:电梯运行费
项  目    内   容    金额
(元/月)
电梯年检费    96台×1620元/年•台÷12    12960.00
电梯日常保养及维修材料费    96台×5000元/年•台÷12    40000.00
合   计        52960.00

附表六:公共设备、设施维修费
名   称    金额(元/月)    备注
公关部位灯具    1200.00    道路、草坪、地下车库、休闲场所等照明灯
各类公共设备    2000.00    水泵、水景设备、照明设备、风机等
其他公共设施    1500.00    排水、园区小品、休闲设施、道路等维护
化粪池清理    3333.00    40只×1000元/只•次/年
小  计    8033.00

其它费用
电梯运行能耗费、水泵运行能耗费、公共部位能耗费不含在物业管理费中,由业主据实
分摊。

五、科大花园管理处架构及人员配置    
    东区    西区

注:以上人员配置共需132人,此人员架构的设立根据实际运行情况,或许有适当的调整
以实际运行中为准。
秩序维护员岗位编制:大门岗亭每班3人,车行门每班2人,应急门每班1人,巡逻岗每班
2人,监控每班1人;每班合计9人。
秩序维护员总人数=9人×4个班×2个区域=72人

各类物资装备配置表

办公区域设备配置
序号    品   名    数量    单价(元)    金额(元)    备 注
1    计算机    4台    4000.00    16000.00    管理处主任、2处客服中心及财务室各1台
2    彩喷打印机    1台    500.00    500.00    管理处主任配备
3    激光打印机    3台    2000.00    6000.00    2处客服中心及财务室各1台
3    复印机    1台    7500.00    7500.00    
4    U盘    2个    100.00    200.00    东西管理区域各配置1个
5    文件柜    12只    500.00    6000.00    放置业户档案、日常管理档案等
6    更衣柜    3只    500.00    1500.00    办公区域主管以上管理人员使用
7    办公桌椅    6套    500.00    3000.00    管理处主任、助理、及财务人员各1套
8    办公桌椅    16套    350.00    5600.00    主管、维修员及客服代表使用
9    接待吧台    2个    2000.00    4000.00    东西管理区域各1个
10    会议桌椅    1套    4000.00    4000.00    
11    背景墙及制度牌    2个    4000.00    8000.00    东西管理区域各配置1个
12    接待桌椅    2套    1500.00    3000.00    东西管理区域各配置1套
10    接待沙发茶几    2套    1500.00    3000.00    东西管理区域各配置1套
11    电话机    5部    50.00    250.00    
12    传真机    1部    500.00    500.00    
13    空调(50柜机)    3台    4000.00    12000.00    东西管理区域接待大厅、会议室各1台
14    空调(挂机)    3台    2500.00    7500.00    管理处主任、助理、财务室各1台
15     微波炉    2台    300.00    600.00    东西管理区域各配置1台
16    自行车    2辆    400.00    800.00    东西管理区域各配置1辆
17    三轮车    2辆    500.00    1000.00    东西管理区域各配置1辆
18    对讲机    9部    1200.00    10800.00    主任、副主任、2名主任助理、2个客服中心、2名保
安主管、维修主管各1部
19    管理员人员服装    30套    500.00    15000.00    15名管理人员夏冬季服装各2套
合   计    116750.00

秩序维护器械配置
序号    品名    数量    单价(元)    金额(元)
1    对讲机    17部    1200.00    20400.00
2    照明灯    8只    50.00    400.00
3    警棍    12根    60.00    720.00
4    更衣柜    15只    500.00    7500.00
5    值班桌椅    8套    300.00    2400.00
6    电风扇    6台    100.00    600.00
7    电暖器    6台    600.00    3600.00
8    电水壶    6只    80.00    4800.00
9    员工服装    144套    600.00    86400.00
合  计    126820.00

保洁、绿化物资配置
序号    品  名    数量    单价(元)    金额(元)
1    垃圾车    15辆    2000.00    30000.00
2    雨衣、胶鞋    35套    110.00    3850.00
3    水桶、火钳    35套    30.00    1050.00
4    草坪机    2台    4000.00    8000.00
5    割灌机    2台    2000.00    4000.00
6    绿篱机    1台    2000.00    2000.00
7    高压喷雾器    1只    1500.00    1500.00
8    手动喷雾器    1只    100.00    100.00
9    大平剪    6只    80.00    480.00
10    手剪    2只    40.00    80.00
11    工程车    3辆    300.00    900.00
12    绿化工具    6套    100.00    600.00
13    更衣柜    6只    500.00    3000.00
14    员工服装    70套    400.00    28000.00
合   计    83560.00

维修物资配置
序号    品名    数量    单价(元)    金额(元)
1    大升降梯(8.6米)    2架    1800.00    3600.00
2    小升降梯(3米)    2架    800.00    1600.00
3    台  钻    1台    2000.00    2000.00
4    疏通机    2台    1100.00    2200.00
5    电 锤    2台    1500.00    3000.00
6    手电钻    3把    400.00    1200.00
7    台式切割机    1台    800.00    800.00
8    小型电焊机    2台    450.00    900.00
9    手提磨光机    1台    500.00    500.00
10    五步梯    3架    180.00    540.00
11    砂轮机    1台    350.00    350.00
12    台虎钳    3台    150.00    450.00
13    万用表    3块    120.00    360.00
14    钳型表    2块    120.00    240.00
15    应急照明灯    3只    120.00    360.00
16    组合套筒工具    2套    300.00    600.00
17    其他工具    10套    200.00    2000.00
18    工具柜    6只    500.00    3000.00
19    更衣柜    2只    500.00    1000.00
20    员工制服    20套    400.00    8000.00
合   计    32700.00

以上第一届业委会移交的重要的文件。

【 在 yyw (yan) 的大作中提到: 】

: 科大后勤在2008年时就报价1.2还是1.4,从工资中扣(基本保障100%按时交)好像可以
: 有的折扣。
: 【 在 ypyang (熊猎人) 的大作中提到: 】
: : 【 以下文字转载自 PresidentMbox 讨论区 】

: : 【 原文由 ypyang 所发表 】

: : 另外,我认为科大后勤处对管理东西南北区的物业积累了丰富的经验,并且口碑不错。
: : 能否在科花也负责起物业管理?
: : 
: : 反正现在科花也没有竣工,我们也没有房产证,现在还部分属于科大所有。
: : 等到我们拿到房产证,科花完全商业化了,再请科大后勤退出,变成商业物业公司的操
: : 作。
: : 
: : 


※ 来源:・瀚海星云 bbs.ustc.edu.cn・[FROM: 211.86.158.6]

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